宅地建物取引業の概要
宅地建物取引業とは
免許を要する宅地建物取引業とは、不特定多数の人を相手方として下の表に掲げる業務を反復・継続して行い、社会通念上、事業の遂行とみることができる程度の業行為をいいます。
わかりやすく言えば、不動産のオーナーとして賃貸を行う以外の不動産に関する取引を繰返して行うような場合は、宅地建物取引業免許が必要となります。
免許の区分
【大臣免許と知事免許に分類されます】
大臣免許とは、２つ以上の都道府県にわたって営業所を設置する業者が申請する免許で、国土交通大臣へ申請を行います。
知事免許とは、宅建業を営む営業所がひとつだけの業者が申請する免許で、各都道府県知事へ申請を行います。
免許は、法人であっても個人であっても申請が可能です。
免許の有効期間
免許の有効期間は5年間で、有効期間後も引き続き営業を続ける場合は、有効期間の満了する90日前から30日前までに更新手続きを行う必要があります。
また免許を申請したときから、会社組織や役員などに変更があった場合は、その都度変更の届出が必要です。
宅建業免許の要件
１．事務所の設置
宅地建物取引業を行うにあたっては、本店や支店などの事務所が必要です。
事務所は、継続的に業務を行うことができる施設である必要があり、かつ他業者や個人の住居からの独立している必要があります。従って、他の法人や個人の事務所との混在や、居住場所との混在は免許を受けることができません。
２．専任の宅地建物取引士の設置
事務所において、専任の宅地建物取引士を設置する必要があります。宅建業に従事する方５名につき１名以上の取引士を設置することが義務付けられています。その専任取引士は、他の業者との兼務や兼業は基本的に禁止されます。
３．代表者及び政令で定められた使用人の常駐
免許を申請する代表者は、基本的に事務所に常駐しなければなりません。ただ常駐が不可能な場合は、代表権行使を委任した政令で定められた使用人を指定することにより、免許を受けることが可能です。
４．欠格要件に該当していないこと
申請者や法人の役員が欠格要件に該当する場合は免許を取得することができません。
５．謄本（定款）の目的
法人申請の場合、目的欄に「宅地建物取引業」または「不動産の賃貸、売買及び仲介、管理」などの文言入っているか必ず確認してください。
宅建業免許の更新
宅建業を営み続けるには5年ごとの更新手続きが必要になります。
宅建業免許の更新は、有効期間満了の90日前から30日前までの間に、申請が窓口で受理されなければなりません。
この期間内に申請するために、少なくとも期限100日前程度となったら、更新の準備を進めることをおすすめします。手続きを進める途中で、変更届の提出がなされていないことが判明し、そちらを先に提出した後でないと、更新手続きが進まないということもありえます。
変更手続き
本店移転手続き
・スタッフが増えてきたので、今より広い事務所へ会社を移転したい
・業務拡張に伴い、今より駅に近い場所に本店を移転したい
・自宅開業後、不動産事業が軌道に乗ってきたので賃貸オフィスに移転したい
このような理由から、不動産会社の本店移転をしたいとお考えになることもあると思います。
宅建業免許の変更届は、本店移転の日から30日以内に手続きをする必要があります。
ここでいう本店移転の手続きは、知事免許のままで、同じ都道府県内での移転のご案内です。他の都道府県に本店を移転する場合は、知事免許の免許換えという別の手続きとなります。
本店移転に伴い、必要書類の収集と作成、新しい本店とする場所の写真撮影、行政庁への提出、免許書換申請の届出などが必要です。
役員変更手続き
新たに取締役や監査役が就任・退任する（した）
取締役・監査役が交代する（した）など
既に宅建業免許を受けている不動産会社の役員変更が生じる（生じた）際には、登記上の変更の他に、宅建業免許上の変更届や保証協会への変更届も必要となります。
宅建業免許の役員変更届の提出期限は、役員が変更となった日から30日以内です。役員変更登記を提出した日や新しい登記の取得が可能になった日ではありませんのでご注意ください。
代表取締役変更手続き
不動産会社の代表取締役（代表社員）が交代する（した）など、宅建業免許を受けた不動産会社の代表取締役が交代するときは、通常、下記のような手続きが必要です。
・登記上の代表取締役変更
・宅建業免許の変更届
・宅建業免許証の書換交付申請
・保証協会等の変更届
保証協会に加入している場合、通常は前任の代表取締役が連帯保証人として保証書等を提出しているため、新たに就任する代表取締役も連帯保証書の提出や代表者個人としての印鑑証明書の添付が必要になります。
専任の宅地建物取引士の変更手続き（就任・退任・交代）
・今までの専任の宅地建物取引士が退社することになった
・新たに専任の宅地建物取引士を追加で就任させたい など
不動産会社では、専任の宅地建物取引士に関する就任・退任・交代は、比較的頻繁に発生することが多いと思います。
しかも専任の宅地建物取引士に変更があったときは、宅建業免許上の変更届を30日以内に提出しなければなりません。
宅建業免許の変更届では、新たに専任の宅地建物取引士となる人の「略歴書」「身分証明書」「登記されていないことの証明書」なども揃えて提出することになります。専任の宅建取引士の変更で注意していただきたい点は、宅地建物取引士としての登録情報が現状と異なるため、行政庁で変更届を受理してもらえないケースが多く見受けられることです。
宅建業免許の免許換え（大臣）
既に知事免許を受けて営業中の不動産業者様が、新たに別の都道府県内に宅建業の事務所を設置する場合、それまでの都道府県知事の宅建業免許から国土交通大臣の免許へ切り換える手続きが必要となります。
知事免許から大臣免許へ切り替えることを大臣免許への「免許換え」といいます。
事務所が増えることにより新たな責任者（支店長）や専任の宅地建物取引士の追加に伴う要件確認や必要書類の収集、従たる事務所（支店）の保証協会への加入などの手続きが重なってきます。
また、大臣免許への免許換えは審査期間が長いので、スケジュール管理や事前の準備が大切になります。
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