宅建業免許を取りたいと相談を受けるとき、営業所は準備されていますか？を聞きます。
宅建業の営業所は、好き勝手に部屋を借りたり、自宅の一室を事務所にするからええやんというわけにはいきません。
１．本店または支店として商業登記されたもの
２．上記のほか、継続的に業務を行うことができる施設を有し、かつ、宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人が置かれている場所
と、あります。
誤解されるケースでは、本店で宅建業を行わなくても、支店で宅建業を行っていれば本店も「事務所」となるので、本店にも営業保証金の供託と専任の宅地建物取引士の設置が必要になります。
本店で宅建業を行わなくても支店で行う宅建業については、なんらかの管理的な統括機能を果たしているとみなされるからなんです。
支店については、会社法の規定によって商業登記しなければならないこととなっているので、従たる事務所の名称を「支店」として免許申請する場合は、商業登記が必要になります。従たる事務所の商業登記を行わない場合は、その他、営業所等の名称を用いて申請することになります。
事務所の要件
また、「物理的にも社会通念上も独立した業務（他の業務と混在しない）を行いうる機能を持っていると認識できる」と判断できる、以下のような事務所を備えていることが必要です。
〇１つの部屋を他の者と共同で使用する場合も原則として認められません。ただし、一定の高さ（180cm程度以上）のある固定式のパーテーションなどにより仕切られ、他の事務所などの一部を通らずに、該当事務所に直接出入りができるときは、独立性が保たれていると認められる場合もあります。
〇マンションなど区分所有建物の一室を自宅と事務所として利用する場合には、その区分所有建物の管理規約上、事務所としての使用が認められており、かつ、住居部分と区別され独立性が保たれている必要があります。
ですから、管理規約上、事務所の使用が認められない場合や商号の提出が難しい場合など、お客様等が出入りする事務所として安定して使用することが困難と認められる場合は、事務所として使用することはできません。
事務所の内外などの写真の添付をし、申請の際に上記が守られていることを確認出来るようにします。
